Түркияда жылжымайтын мүлікті ҚҚС-сыз қалай сатып алуға болады: KDV жеңілдігі бойынша нұсқаулық

Мақала 15.11.2025 1.889

Түркияда пәтер немесе вилла сатып алу кезінде заңды түрде 10–20% үнемдеудің жолын іздеп жүрсіз бе? Жауабы — KDV-ден (ҚҚС) босату туралы 13/1-i бабы. Төменде кімнің құқығы бар, қандай нысандар сәйкес келеді, қалай дұрыс төлеу керек, қандай құжаттар жинау қажет және жеңілдікті жоғалтып алмау жолдары туралы түсінікті қадамдық нұсқаулық берілген.

KDV және 13/1-i жеңілдігі деген не: қарапайым тілмен

Түркиядағы ҚҚС: 1–20% мөлшерлемелері және олардың қолданылуы

Түркияда KDV — ҚҚС-тың аналогы. Жылжымайтын мүлікте жобаның түрі мен санатына байланысты 1%, 10% және 20% мөлшерлемелері кездеседі. Сатып алушы үшін бұл құнның едәуір бөлігі.

Алғашқы жылжымайтын мүлік (ilk teslim) және оның маңыздылығы

13/1-i жеңілдігі тек құрылыс салушыдан бірінші рет сатылатын нысандарға («ilk teslim») ғана қолданылады. Егер нысан бұрын бір рет болса да сатылған болса (қайталама нарық), жеңілдік жұмыс істемейді.

Жеңілдік кімдерге қолжетімді: резидент еместер, экспаттар, шетелдегі Түркия азаматтары

Шетелдік резидент емес жеке тұлғалар (Түркияда тұрақты тұрмайтындар).
Шетелде 6 айдан астам тұратын Түркия азаматтары (құжатпен расталуы керек).

Резидент еместікті қалай растауға болады: анықтамалар, мөртабандар, консулдық

Мыналар жарамды: шетелде тіркелгені туралы анықтама, шекарадан өту туралы мөртабандар, консулдықтан немесе елшіліктен хаттар. Кем дегенде екі растау көзін жинаңыз.

Қандай нысандар сәйкес келеді: құрылыс салушыдан жаңа нысандар (konut/işyeri)

Егер сатушы заңды тұлға-құрылыс салушы болса және бұл бірінші жеткізілім болса, пәтер/вилла/кеңсе жарамды.
Сатушыдан мыналарды сұраңыз:

ilk teslim екенін растау,
«KDV hesaplanmamıştır» («ҚҚС есептелмеген») деген белгісі бар дұрыс инвойс,
нысанның мақсаты (konut — тұрғын үй, işyeri — кеңсе).

Не сәйкес келмейді: қайталама нарық, қайта сату және т.б.

Қайталама нарық, жеке тұлғадан құқықтарды беру, арнайы сату режимдері 13/1-i бабына жатпайды.

Төлемді дұрыс жасау: валюта, SWIFT, DAB, 50%/50% мерзімдері

Жеңілдік күшіне енуі үшін валюта мен төлем уақыты өте маңызды. Мысалы, сіз нысанды 100% төлеммен сатып ала аласыз немесе Түркиядағы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін 12 айға дейін бөліп төлеуді рәсімдей аласыз.

Құнның кем дегенде 50%-ы — инвойс берілгенге дейін төленуі керек. Бөліп төлеу кезінде жылжымайтын мүлік құнының кем дегенде 50%-ын төлеу қажет.
Қалғаны — инвойстан кейін 1 жыл ішінде. Бөліп төлеу клиенттің қалауы бойынша максимум 12 айға рәсімделеді, сенімділік үшін 11 айға дейін рәсімдеуге кеңес береміз.
Төлем — Түркияға (банкке) әкелінген шетел валютасында болуы керек. Сатып алушы басқа елдегі жеке шотынан құрылыс салушының шотына төлеуі тиіс. Сондай-ақ, басқа елдегі жеке шотыңыздан түрік банкіндегі шотыңызға аударып, содан кейін құрылыс салушыға төлей аласыз.
Құжаттар: SWIFT-растау, DAB (döviz alım belgesi), банктік үзінділер, төлемнің мақсаты дұрыс жазылуы керек. Қолма-қол ақша әкелген жағдайда — кедендік декларация қажет.

Төлем сценарийлері және жеңілдіктен айыратын қателіктер

Жиі кездесетін қателіктер:

Валютаны әкелмей, TL-шотынан төлеу;
Ақша түскенге дейін инвойстың берілуі;
Құжаттар тізбегінсіз үшінші тұлғалардан аударым жасау;
Төлемді бөлгенде инвойсқа дейінгі бөліктің 50%-дан аз болуы.

Заңды тұстар: Тапудағы 3 жылдық шерх, №42 Коммюнике

Мәміледен кейін Tapu-ға şerh (шектеу) — 3 жыл бойы сатуға тыйым салу туралы белгі қойылады. Одан ерте сатсаңыз — ҚҚС-ты пайыздарымен төлеу міндетті (жеңілдік болмағандай).
№42 ереже (28.05.2022) жеңілдікті қолдану тәртібі мен бақылау шарттарын нақтылайды.

Шерх қашан алынады және 3 жылға дейін сатса не болады

36 ай өткеннен кейін шерх алынып тасталады және еркін сатуға рұқсат беріледі. Ертерек қайта сату = жеңілдікті жоғалту, ҚҚС-ты толықтырып төлеу + айыппұлдар.

Мәміленің қадамдық схемасы: резервтен Тапу алуға дейін

Құрылыс салушыдан нысанды таңдау (ilk teslim мәртебесін тексеру). Ескерту: құрылыс салушының барлық жаңа нысандары ҚҚС-тан босатуға жарамайды (Reptur компаниясының білікті агенті бұған көмектеседі).
Резерв және шарттар парағы (бағасы, кестесі).
Шот ашу, түрік ЖСН (ИНН), резидент емес құжаттарын жинау.
Валютаны SWIFT арқылы Түркия банкіне аудару, DAB (валюта айырбастау анықтамасы) алу.
Инвойсқа дейін 50% төлеу, қалғанын — 1 жыл ішінде.
KDV 13/1-i белгісі бар келісімшарт, дұрыс инвойс («KDV hesaplanmamıştır»).
Тапуда тіркеу, 3 жылға şerh қою.
Қабылдау
Құжаттар топтамасын сақтау: SWIFT/DAB/инвойс/келісімшарт/үзінділер (сақтау мерзімі 5 жыл).

Құжаттар тізімі: төлқұжат, ЖСН, келісімшарт, инвойс, төлемдер

Төлқұжат + нотариалды аудармалар (қажет болса);
Vergi Numarası (салық нөмірі);
KDV 13/1-i белгісі бар сатып алу-сату келісімшарты;
«KDV hesaplanmamıştır» деп жазылған инвойс;
SWIFT, DAB, банк үзінділері.

Қаржылық мысалдар: ҚҚС-сыз қанша үнемдейсіз

$200 000 кейсі (10% мөлшерлеме)

Әдеттегі сатып алу: ҚҚС ≈ $20 000.
13/1-i бойынша: ҚҚС 0 → үнемдеу $20 000 (шарттар сақталса).

$500 000 кейсі (20% мөлшерлеме)

Әдеттегі сатып алу: ҚҚС ≈ $100 000.
13/1-i бойынша: ҚҚС 0 → үнемдеу $100 000.

Есептеу тәсілі: бағасы × ҚҚС мөлшерлемесі = үнемдеу (егер мәміле 13/1-i бойынша өтсе).

Қалалар мен локациялар: Стамбул, Бодрум

Стамбул — бизнес/премиум жобалардың кең таңдауы, жалдау нарығы дамыған.
Бодрум — қала сыртындағы форматтар (виллалар), маусымдық сұраныс жоғары.

Инвестициялық логика: жалдау және қайта сату

Қайта сатуды жоспарлап отырсыз ба? 3 жылдық шерхті ескеріңіз. Егер үш жылдан кейін бірден сатсаңыз, 5 жылдық мерзімге дейін Түркияда жылжымайтын мүлікті қайта сатудан түсетін табыс салығын алдын ала есептеңіз. Әдетте 5 жылдан кейін сату кезінде құн өсіміне жеке табыс салығы салынбайды — салық кеңесшісімен нақтылаңыз.

Тәуекелдер: жобаны тексеріңіз

Құрылыс салушы: лицензиялары, тарихы, мерзімдері;
Құжаттар: кадастр, ауыртпалықтардың болмауы;
Келісімшарт: KDV 13/1-i дұрыс тұжырымдалуы;
Төлемдер: SWIFT/DAB/үзінділердің толық ізі.

KDV 13/1-i бойынша FAQ: қысқаша мәлімет

Жеңілдікті қайталама нарыққа қолдануға бола ма? — Жоқ. Тек құрылыс салушыдан алынатын жаңа нысандарға.
TL-мен төлеуге бола ма? — Жеңілдік үшін Түркияға әкелінген валюта қажет; DAB-сыз TL төлемі — жеңілдіктен айырылу қаупі.
Неліктен инвойсқа дейін 50% төлеу маңызды? — Бұл 13/1-i бабын қолданудың ресми шарты.
Егер 3 жылға дейін сатсам не болады? — ҚҚС толық көлемде + пайыздарымен өндіріледі; шерх дәл осыны бекітеді.
Кеңсе (işyeri) жарамды ма? — Иә, егер бұл бірінші жеткізілім болса және төлем шарттары орындалса.
Сенімхат арқылы рәсімдеуге бола ма? — Иә, Түркияда рәсімделген нотариалды сенімхат арқылы.
Ресми түсініктемелерді қайдан оқуға болады? — GİB салық қызметінің сайтында.

ҚҚС-сыз мәміленің жеке жоспары — 24 сағат ішінде

Шетелдіктің Түркияда ҚҚС-сыз жылжымайтын мүлік сатып алуы бойынша KDV 13/1-i жеңілдігі нұсқаулығы сіздің нысаныңызға сәйкес келетінін білгіңіз келе ме?
Консультацияға жазылыңыз — 24 сағат ішінде жеке жоспар дайындаймыз: ilk teslim мәртебесін, 50%/1 жыл кестесін тексереміз, SWIFT/DAB жинаймыз, келісімшарт пен инвойсты дұрыс тұжырымдамамен дайындаймыз.

Телеграм / WhatsApp: +90 533 777 9 777